Für Investoren, Bauherren

Man unterscheidet zwischen der Erstvermietungsmiete und der zumutbaren Miete. Beides wird von der Bewilligungsstelle, der Regierung der Oberpfalz, festgelegt. Die Erstvermietungsmiete entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Differenz zwischen der Erstvermietungsmiete bzw. vertraglich festgelegten Miete und der zumutbaren Miete ist der Ausgangsbetrag für die Gewährung der Zusatzförderung, die direkt an den Mieter ausgezahlt wird. Der Betrag bleibt während der gesamten Bindungsdauer gleich, außer die Zuordnung in eine Einkommensstufe ändert sich.

Je nach festgesetzter Einkommensstufe wird die Zusatzförderung angepasst. Haushalte der Einkommensstufe I erhalten die volle Zusatzförderung. Haushalte der Stufe II erhalten diesen Betrag vermindert um 1,50 €/m² Wohnfläche, Haushalte der Stufe III erhalten diesen Betrag vermindert um 3 €/m² Wohnfläche - das heißt bei steigendem Haushaltseinkommen wird der Betrag der monatlich ausgezahlten Zusatzförderung geringer.

Überschreitet das Einkommen die Stufe III, entfällt die Zusatzförderung.

Dadurch wird vermieden, dass in staatlich geförderten Wohnungen nach einigen Jahren Haushalte weiterhin mit Mietsubventionen wohnen, auch wenn sie vom vorhandenen Einkommen her gar nicht mehr berechtigt sind.

Alle drei Jahre wird das Haushaltseinkommen überprüft. Änderungen im Haushaltseinkommen oder in der Zusammensetzung des Haushalts müssen unabhängig davon sofort mitgeteilt werden.

Mieterhöhungen sind gemäß §§ 558 und 559 BGB zulässig, jedoch frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit und nicht um mehr als 7,5 %. Spätere Mieterhöhungen sind innerhalb des Bindungszeitraums nach jeweils drei Kalenderjahren möglich. Im Falle einer Mieterhöhung ändert sich die Höhe der Zusatzförderung nicht. Die Mieterhöhung muss vollständig vom Mieter selbst getragen werden.

Objektabhängiges Darlehen

Der Festbetrag des Darlehens beträgt je m² geförderter Wohnfläche 25 % der Kostenobergrenze.

Für die Kosten der Kostengruppen 300 (Bauwerk – Baukonstruktion ohne die Kosten der Garagen) und 400 (Bauwerk – Technische Anlagen) der DIN 276 ist die Kostenobergrenze von 2.600 € je m² Wohnfläche einzuhalten (Stand 2022).

Konditionen: Zinssatz 0,5 %, Tilgung 1 %, die ersten drei Jahre sind tilgungsfrei.

Belegungsabhängiges Darlehen

Die Höhe ist abhängig von der Zusammensetzung der künftigen Belegungsstruktur und damit der künftigen Zusatzförderung (EOF I, II,  III). Das Darlehen wurde ursprünglich in seiner Höhe so bemessen, dass die sich daraus ergebenden Zinserträge bei einem fiktiven Zinssatz von 5,5 %  ausreichen, um den für die Zusatzförderung aufzubringenden Betrag zu erwirtschaften. Da diese Konditionen in Zeiten der Niedrigzinsphase für Investoren nicht mehr attraktiv sind, wird das Belegungsabhängige Darlehen vom Freistaat Bayern bezuschusst, so dass sich für den Investor derzeit ein Zinssatz von 1,75 % ergibt.

Konditionen: Zinssatz 1,75 % jährlich, Tilgung 1 %, die ersten 10 Jahre sind tilgungsfrei.

Beispielrechnung:

Zumutbare Miete 7,00 Euro / m² Wohnfläche (Wfl.) für die Einkommensgruppe I

Erstvermietungsmiete 11,00 Euro /m² Wfl.

Differenz = Zusatzförderung 4,00 Euro /m² Wfl.

Wohnfläche 100 m²

Belegungsabhängiges Darlehen für diese Wohnung:

(4 € x 100 m² x 12 Monate) /5,5x100 = 87.300 €

Die Gesamthöhe des Darlehens errechnet sich aus der Addition der Einzelsummen für alle Wohnungen der Förderstufen I-III

Zuschuss:

Es gibt einen einmaligen Zuschuss von bis zu 500 €/m² Wohnfläche, dazu kann ein Nachhaltigkeitszuschuss von 200 €/m² und ein Energieeffizienz-Zuschuss von 100 €/m² kommen
Die Bindung beträgt in neuen Bebauungsplangebieten 40 Jahre, ansonsten ist die Wahl der Bindung mit 25 oder 40 Jahren möglich.
Die Auszahlung der Darlehen erfolgt nach Baufortschritt, die Kontrolle der Bauabschnitte wird durch einen Mitarbeiter des Amtes für Stadtentwicklung vorgenommen.
Es ist in angemessenem Umfang Eigenkapital einzusetzen. Die Eigenkapitalverzinsung darf 4% nicht übersteigen, andernfalls wird entweder das objektabhängige Darlehen gekürzt oder die Erstvermietungsmiete gesenkt.

Angestrebt wird im Quartier eine gute Durchmischung von freifinanzierten Wohnungen und Wohnungen der einkommensorientierten Förderung mit allen drei Stufen sowie Wohnungen in unterschiedlichen Größen.

Der Wohnungsmix für die geförderten Wohnungen wird in Abstimmung mit dem Amt für Stadtentwicklung festgelegt und ist abhängig vom tatsächlichen Bedarf. Als grobe Orientierung kann nachfolgende Tabelle dienen:

*Die maximale Wohnfläche ist nach den Bestimmungen der WFB 2012 Ziffer 22.2 festgelegt. Sind die Wohnungen größer, findet nur die Wohnfläche nach WFB Berücksichtigung.

• Ist eine vorzeitige Rückzahlung der Darlehen möglich?
  Bei einer vorzeitigen Rückzahlung muss gegebenenfalls der Zuschuss anteilig zurückbezahlt werden. Außerdem muss bei einer Rückzahlung des belegungsabhängigen Darlehens die Miete für den Mieter bis zum Ende der Bindungsdauer um die zustehende Zusatzförderung gesenkt werden.
• Was passiert wenn für eine gebundene Wohnung kein Mieter der festgelegten Einkommensstufe gefunden wird?
  In Abstimmung mit der Regierung der Oberpfalz als Bewilligungsstelle können gegebenenfalls Mieter einer anderen Einkommensstufe berücksichtigt werden. 
• Ist die Miete mit der Erstvermietungsmiete während der gesamten Bindungsdauer fixiert oder kann sie erhöht werden?
  Mieterhöhungen sind gemäß §§ 558 und 559 BGB zulässig, jedoch frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit und nicht um mehr als 7,5 %. 2. Spätere Mieterhöhungen sind innerhalb des Bindungszeitraums nach jeweils drei Kalenderjahren nach Maßgabe von Satz 1 zulässig. Beteiligt sich eine Gemeinde an der Finanzierung mit eigenen Fördermitteln, insbesondere durch ein vergünstigtes Grundstück, kann die Bewilligungsstelle im Einvernehmen mit der Gemeinde zur Berücksichtigung wohnungswirtschaftlicher Belange von Satz 1 abweichende Regelungen treffen; unabdingbare mietrechtliche Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs bleiben unberührt.
• Welche Flächen werden herangezogen, um zu entscheiden, ob in neuen Bebauungsplangebieten die 40 % Quote für gefördertes Wohnen zu erbringen ist?
  Ab einer Bruttogeschossfläche für Wohnen von 2.500 m² ist die Quote anzuwenden.
  Berechnungsbasis sind alle Bruttogeschossflächen für Wohnen (z.B. Wohnen allgemein, Seniorenwohnen, studentisches Wohnen etc.).
• Zählen betreutes Seniorenwohnen und studentisches Wohnen zur Erfüllung der 40 % Quote für gefördertes Wohnen?
  Nein, weder Wohnungen für betreutes Seniorenwohnen noch studentisches Wohnen wird zur Erfüllung der 40% Quote angerechnet, seniorengerechte Wohnungen generell aber schon.
• Sind Belegungsvorbehalte möglich?
  Es sind Belegungsvorbehalte möglich. Zum Beispiel die Vereinbarung von Kontingenten für Firmen zum Zweck von Mitarbeiterwohnungen. Auch diese Mieter müssen allerdings die Einkommensgrenzen einhalten.
• Gibt es eine Reduzierung des Stellplatzschlüssels für geförderte Wohnungen?
  Ja, für die Wohnungen der Förderstufen I und II kann nach der derzeit gültigen Stellplatzsatzung der Stadt Regensburg der Stellplatzschüssel um 30 % reduziert werden. Eine Reduzierung für die Förderstufe III ist nicht möglich.